Прямые выгоды обратного выкупа

Содержание

Обратный выкуп акций у акционеров – в чем выгода?

Прямые выгоды обратного выкупа

Периодически на фондовом рынке происходит обратный выкуп собственных акций компанией эмитентом. Для чего это делается и каковы реальные причины данных действий компаний на бирже? Просто так, никто не будет выкупать свои активы обратно.

Компании преследуют какие-то свои цели, которые в свою очередь должны принести им определенную выгоду.

А как же обычные частные инвесторы? Что делать им, когда объявлен обратный выкуп на бирже? Продавать, покупать или оставаться в стороне?  Можно ли на этом заработать и какие шаги следует предпринять, если появилась информация о выкупе?

Причины обратного выкупа

Выкупая акции на вторичном рынке, компании преследует в первую очередь свои интересы и повышает доверие инвесторов к ней, что в большинстве случаев положительно сказывается на дальнейшем росте котировок. Рассмотрим основные причины выкупа, чтобы понимать, как может в дальнейшем складываться ситуация на бирже.

Падение котировок

Из-за значительного снижения цен на акции и продолжающего дальше падения, доверие инвесторов к данным бумагам (как и к самой компании) также начинает уменьшаться. Чтобы остановить дальнейшее падение и поднять уровень лояльности инвесторов, компания производит обратный выкуп акций на рынке.

Такие действия показывают уверенность руководства компании в перспективах своего развития в будущем. Это положительно сказывается на текущих котировках, заставляя их немного подрасти.

Но обычно это несет довольно краткосрочный эффект. Все будет зависеть от объема выкупаемых активов.

При достаточно крупном спросе можно  наблюдать довольно значительный рост, который способен перерасти в долгосрочный бычий тренд.

Недооцененность акций рынком

Если появляется возможность приобрести акции на вторичном рынке с хорошим дисконтом от их справедливой цены и позволяют финансы, то почему бы этим не воспользоваться. На рынке периодически случаются подобные отклонения в следствии многих факторов, основным из которых является настроения инвесторов.

Компания может быть достаточно стабильной на рынке, показывать хорошие темпы развития и прибыли. Но при появления всего одного негативного фактора, иногда даже не влияющего на деятельность компании напрямую, инвесторы начинают распродавать имеющиеся у них активы, что приводит к снижению цен. Но с самим бизнесом ничего не произошло. Он продолжает работать и развиваться.

Только вот капитализация компании (и самих акций) может снизиться за это время на 20 — 30 — 40%.

Такой дисконт очень привлекателен, когда приобретая сегодня по сниженным ценам собственные акции, компания уверена в дальнейшем их росте. И через некоторое время, при восстановлении котировок, их можно будет продать обратно, прилично заработав на разнице.

Избыток денег

Имея избыточную наличность, компания может использовать их либо для выкупа собственных акций, либо для развития своего дальнейшего бизнеса. И если выбор руководства падает на первое, это означает, что в данный момент оно считает это самым выгодным вариантом. Что опять говорить о хороших перспективах развитии компании с точки зрения руководства.

Снижение издержек

Выплачивая дивиденды своим акционерам, компании обязаны уплатить налог на прибыль. Приобретение собственных акций, снижает общую сумму дивидендных выплат и соответственно размер налога.

Сами акции, на сколько бы они не выросли, не подлежат налогообложения до момента их реализации.

В итоге такое перераспределение денежных потоков в сторону увеличения количества акций и снижения дивидендных выплат является для компании более предпочтительным.

Потенциальные ловушки и манипуляции

Обратный выкуп акций может использоваться для манипулирования финансовыми показателями компании. Изъятии определенной части активов со свободного обращения ведет к изменение важного коэффициента — прибыль на акцию EPS.

EPS = общая прибыль компании / количество акций в обращении

В итоге, по этому фундаментальному показателю акции становятся недооцененными. И многие инвесторы, видя такой привлекательный параметр начинают скупать, якобы дешевые активы, продающиеся с хорошим дисконтом.

Объем выкупа. Если планируемый процент выкупаемых акций небольшой, то это практически не как не скажется на котировках. В крайнем случае окажет краткосрочный эффект изменения цены. При достаточно больших объемах выкупа, можно будет наблюдать довольно сильный перекос спроса над предложением, что естественно будет толкать котировки вверх.

Процент выкупа. Когда условия покупки становятся достаточно привлекательными, начинается массовая скупка инвесторами с целью получения прибыли от данной процедуры. В итоге предложения намного превышает спрос.

И чтобы удовлетворить всех продавцов, компания определяет общее количество и сумму их заявок и распределяет между всем желающими в определенной пропорции. Например, если общий планируемый объем выкупа 5 млрд. , а заявок подано на сумму 50 млрд., то у каждого владельца выкупят всего по 10%.

В итоге невостребованные акции после окончания выкупа начинают «сбрасывать» обратно на рынок. И возникает обратная ситуация, когда все хотят продавать наблюдается снижение котировок.

Уровень цен. Если акции в момент выкупа торгуются на низких уровнях, то это хорошо. В противном случае, при попытке выкупа акций на исторических максимумах или по крайней мере на довольно высоких ценовых диапазонах, есть повод задуматься. А зачем компании затевать данную процедуру, значительно переплачивая, выкупая акции по столь высоким ценам?

Возможно имеет место быть манипулирования ценами, с целью искусственно поднять котировки еще выше и извлечь для себя прибыль используя дальнейшее изменение мультипликаторы цена прибыль.

Чтобы исключить такую вероятность нежелательной покупки, частным инвесторам достаточно сравнить средний показатель P/E по отрасли с данными по компании.

При высоком P/E, компании нет никакого экономического смысла выкупать собственные акции.

Процедура выкупа

Есть 2 варианта, по которым компания может приобретать собственные активы:

  1. на открытом рынке;
  2. посредством опциона.

В первом случае компания просто начинает скупать имеющиеся активы на бирже по текущей рыночной цене. Постепенно выкупая необходимое количество.  Инвестору остается либо согласиться на продажу, либо остаться в стороне с имеющимися у него бумагами.

В зависимости от стратегии выкупа, может наблюдаться изменение котировок. При агрессивной скупке, скорее всего произойдет более значительный рост, чем при умеренной торговле, небольшими частями.

Но в любом случае, за счет роста спроса произойдет повышение текущих котировок.

При выкупе через опцион эмитент направляет всем акционерам оферту с фиксированной ценой выкупа, действующую в течении определенного периода времени. Цена выкупа складывается из текущей рыночной цены и дополнительно премии.

Если в течении заданного периода рыночная цена на акции становиться выше стоимости опциона, то держателям акций становиться не выгодно продавать свои активы.

Если же цены снижаются, то предложение становится для них довольно привлекательным.

Акционеры вправе воспользоваться или отклонить предложение о покупке исходя из рыночной ситуации и своих личных финансовых целей.

Выгода для инвестора

У инвесторов есть хорошая возможность для извлечения прибыли при программе обратного выкупа акций.  Сам процесс начала выкупа уже является бычьим сигналом на покупку.

В зависимости от объемов выкупаемых активов, движения цен могут быть достаточно существенными. Но как правило, процент выкупа ценных бумаг с рынка не очень высокий и рост котировок обычно носит краткосрочный эффект.

Поэтому в основном это будет интересно для игроков, заключающих сделки на короткий период.

Но если компания производит данные процедуры с завидной регулярностью, постепенно уменьшая количество акции в свободном обращении, это сигнал присмотреться к бумагам для долгосрочных инвесторов. Впоследствии, в виду постоянного снижения предложений на продажу и постоянный спрос, котировки могут со временем неплохо выстрелить.

Вариантов несколько.

  1. Если вы уже владели активами, до объявления обратного выкупа, то нужно просто дождаться, когда рынок отреагирует на это новость ростом котировок и спокойно продать по хорошей цене.
  2. Купить активы сразу в момент объявления выкупа, с целью дальнейшей их реализации, после роста цен.
  3. Встать в короткую позицию перед окончанием выкупа. В большинстве случаев, котировки упадут.
  4. Долгосрочные инвесторы также могут поучаствовать. Стратегия заключается в следующем: продать дорого, по возросшей цене, затем через определенное время выкупить пакет активов обратно за меньшие деньги.

Источник: https://vse-dengy.ru/fondovyiy-ryinok/birzha/obratnyiy-vyikup-aktsiy.html

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Прямые выгоды обратного выкупа

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

— сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

— наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

— стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли — продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Источник: http://ya-advokat.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pravom-obratnogo-vykupa/

Процедура покупки компанией-эмитентом у инвесторов собственных акций называется «обратным выкупом». Компания покупает свои акции на открытом рынке или у акционеров напрямую по рыночной цене.

В последнее время, обратный выкуп заместил собой дивиденды в качестве предпочтительного средства возврата денег акционерам.

Чаще всего к обратному выкупу прибегают «голубые фишки», так как процедура затратная, но менее крупные компании также могут воспользоваться этим средством.

Почему компании осуществляют обратный выкуп

Компании привлекают свободный капитал посредством продажи обыкновенных и привилегированных акций инвесторам, и обратное действие может показаться как минимум нелогичным.

Тем не менее, можно привести множество соображений почему компании может оказаться выгодным выкуп собственных акций.

Например, выкуп может осуществляться ради консолидации собственности в компании или повышения ее ключевых финансовых показателей.

Неиспользуемые деньги дорого обходятся

Каждая акция представляет собой небольшую долю в собственности компании-эмитента и дает право на участие в аниях акционеров и в принятии финансовых решений. Если у предприятия есть собственник-управляющий и тысяча акционеров, то у этого предприятия на самом деле 1001 собственник.

Компании эмитируют акции, чтобы привлечь свободный капитал для финансирования роста, но если в обозримой перспективе потенциал роста либо ограничен, либо отсутствует вовсе, то привлеченный капитал простаивает на счетах, а собственность при этом уже распределена между новыми акционерами.

Акционеры требуют отдачи от своих капиталовложений в виде дивидендов, и фактически, это цена, которую приходится платить предприятию за удовольствие иметь средства, в которых оно не нуждается.

Обратный выкуп – это тот инструмент, с помощью которого предприятие может расплатиться с инвесторами. Именно по этой причине в 2016 году компания Walt Disney уменьшила количество акций в свободном обращении путем выкупа 73,8 млн.

акций с суммарной оценкой стоимости в $7,5 млрд.

Обратный выкуп поддерживает цену на акции

Обычно акционеры ожидают от компании устойчиво нарастающий поток дивидендов и одной из главных задач руководства компании является максимизация прибыли акционеров. Но руководству компании приходится соблюдать баланс между удовлетворением акционеров и готовностью пойти на непопулярные решения, в случае если экономика впадет в рецессию.

Во время Великой депрессии один из самых тяжелых ударов пришелся по крупнейшему американскому банку Bank of America. За время прошедшее с тех пор Bank of America сумел восстановиться, но достичь былой славы ему пока еще не удалось.

Однако на конец 2017 года, банк выкупил за предшествующие 12 месяцев 509 млн. своих акций и в 2018 году планирует потратить на те же цели дополнительно $17 млрд.

Хотя за упомянутый период дивиденды увеличились, руководство банка последовательно наращивало расходы на выкуп акций.

Почему обратный выкуп предпочтительней дивидендов? Если экономика замедлится или войдет в рецессию, то банку, выкупающему свои акции, возможно придется прибегнуть к резкому сокращению дивидендов, чтобы сэкономить наличность.

Это гарантировано приведет к тому, что инвесторы начнут распродавать акции банка и их курс обрушится.

Однако, если банк примет решение выкупить меньшую часть акций, чем планировал изначально, то тем самым, он может сэкономить столько же средств, сколько сэкономил бы на сокращении выплат по дивидендам при этом с меньшими потерями для цены на акции.

Продолжать выплачивать дивиденды и постепенно повышать их – это надежный способ повысить оценку акций, но такая стратегия может стать для компании палкой о двух концах. В случае рецессии объемы обратного выкупа сократить гораздо проще, чем дивиденды и последствия для цены акций будут куда как меньше.

Обратный выкуп помогает извлечь выгоду из недооцененности акций

Если компания чувствует, что ее акции недооценены, то это может стать существенным аргументом в пользу обратного выкупа.

Акции могут оказаться недооцененными в ряде случаев, возникающих зачастую в результате увлеченности инвесторов краткосрочной результативностью компании, появления сенсационных новостей или общего «медвежьего» настроя на бирже.

В то время как экономика постепенно восстанавливалась после Мирового кризиса 2008 года, в 2011 и 2012 годах волна обратных выкупов захлестнула США.

Многие компании начали строить благоприятные прогнозы на будущее, однако, цены на акции этих компаний все еще отражали то состояние экономического уныния, которое стало обычным фоном предшествующих лет. Выкупая свои акции, компании инвестировали в себя в надежде, что эти усилия окупятся тогда, когда котировки начнут отражать новые, более оптимистичные экономические реалии.

Если акции сильно недооценены, то компания-эмитент может выкупить часть своих акций по сниженной цене, а затем, когда рынок пройдет корректировку, перевыпустить их в свободное обращение, тем самым увеличив собственный капитал без дополнительной эмиссии акций.

Такая стратегия чревата определенными рисками в случае, если цены останутся низкими, однако, компании у которой есть долгосрочная потребность в привлечении капитала без размывания собственности действующих акционеров, этот маневр может помочь достичь своих целей.

В качестве примера предположим, что компания выпустила 100 тыс. акций по $25 за штуку и тем самым привлекла $2,5 млн.

Несвоевременное появление новостного известия, в котором подвергалась сомнению деловая порядочность руководства компании, привело к тому, что запаниковавшие акционеры начали избавляться от акций, обрушив тем самым их цену до $15 за штуку.

Компания решает переждать возникшую шумиху и тем временем выкупить 50 тыс. своих акций по цене в $15 за единицу, заплатив в общем итоге $750 тыс.

Бизнес компании остается прибыльным, и в следующем квартале она собирается запустить новую и привлекательную линейку продуктов, что приводит к росту цены вплоть до $35 за штуку, что выше цены изначального предложения. Восстановив свою репутацию, компания возвращает в свободный оборот 50 тыс. акций по новой рыночной цене, тем самым обеспечив себе приток капитала в $1,75 млн.

Обратный выкуп – быстрый способ поправить финансовую отчетность

Также с помощью обратного выкупа можно легко сделать предприятие более привлекательным для инвесторов.

За счет сокращения количества акций, находящихся в обращении, автоматически повышается показатель прибыли на акцию (EPS) – показатель, который часто используют для оценки инвестиционной привлекательности акций.

Показатель EPS рассчитывается путем деления суммы прибыли компании за год на количество находящихся в обращении акций и если последний элемент формулы уменьшается, то сам показатель увеличивается. Допустим, прибыль компании за год составила $10 млн.

, при этом на бирже имеется в обращении 100 тыс. ее акций с EPS в $100. Если компания выкупает 10 тыс. своих акций, тем самым сокращая количество акций в обращении до 90 тыс., то ее EPS составит $111,11 без какого-либо действительного увеличения прибыли.

Кроме того, инвесторы в краткосрочную перспективу зачастую стремятся заработать быстрые деньги путем инвестирования в компанию, готовящуюся осуществить обратный выкуп. Резкий приток инвесторов искусственно накачивает оценку акций и автоматически повышает еще две важных финансовых метрики – показатели цена/прибыль (P/E) и рентабельности основного капитала (ROE).

Зачастую обратный выкуп компанией собственных акций интерпретируется как признак ее финансового благополучия – она более не нуждается в избыточном собственном капитале.

Обратный выкуп может также восприниматься рынком как показатель уровня уверенности руководства компании, достаточного для реинвестирования в самих себя.

К тому же выкуп акций как правило оценивается как менее рискованная инвестиция в сравнении с капиталовложениями в исследования или приобретение конкурента. Выкуп считается выгодным мероприятием до тех пор, пока компания продолжает показывать рост.

Слабости обратного выкупа

Если компании для осуществления обратного выкупа приходится занимать деньги, то это может сказаться на ее кредитном рейтинге.

Многие компании действительно задействуют заемные средства, чтобы профинансировать обратный выкуп, так как выплаты по процентам кредита вычитаются из суммы, подлежащей обложению налогом.

Однако, долговые обязательства истощают запасы наличности, которые могут понадобиться в случае неблагоприятного для компании развития событий. По этой причине кредитные рейтинговые агентства негативно настроены по отношению к финансируемым таким образом выкупам.

Они не признают повышение EPS или извлечение выгоды из недооцененности акций в качестве достаточно веской причины для оформления займа, и потому, за подобными маневрами зачастую следует снижение кредитного рейтинга.

Последствия для экономики

Несмотря на вышесказанное, обратный выкуп может быть выгоден для компании. Но будет ли он выгоден в широкой перспективе – несет ли он пользу для экономики в целом? Практика обратного выкупа действительно имеет умеренно позитивный эффект на экономику в целом.

Самое прямое и позитивное влияние обратный выкуп имеет на финансовый сектор экономики, так как обычно ведет к росту цен на акции. Однако, финансовый сектор связан с реальной экономикой и наоборот – друг без друга они не могут существовать.

Исследования показывают, что рост на фондовых рынках оказывает благоприятный эффект на ожидания потребителей, уровень потребления и частоту крупных покупок.

Источник: https://sharespro.ru/news/1273-zachem-kompanii-vykupayut-svoi-akcii/

Обратный выкуп недвижимости: договор обратного выкупа, купля-продажа недвижимости | Жилищный консультант

Прямые выгоды обратного выкупа

Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких компаний: «Северсталь», «Sollers», «Норильский никель».

На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной компании «Дон-Строй Инвест» и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.

Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам:

  • Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
  • Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды);
  • Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).

Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»

Услуга sale-pay-back заключается в несколько этапов:

  1. Эмитент (компания-застройщик) реализует недвижимость на начальной стадии постройки. То есть фактически жилья еще нет. Площадь квартиры и расположение в ней комнат расчерчены в технической документации и находятся в стадии проекта.
  2. Покупателю-инвестору предлагается оплата рисков в виде оговоренных процентов и обязательный выкуп собственности после завершения строительства. При этом покупатель может жилье не продавать и оставить в собственное пользование.

Соглашение об обратном выкупе недвижимости обязательно должно содержать:

  • Предполагаемые сроки завершения строительства.
  • Оцениваемую стоимость объекта сделки.
  • Гарантии и обязательства сторон сделки.
  • Штрафные санкции в случае отказа любой из сторон от осуществления пунктов соглашения.

Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.

Обратный выкуп недвижимости должен приносить инвестору определенную прибыль. В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.

Договор обратного выкупа недвижимости

Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций. Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика.

Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа.

Образец договора должен соответствовать определенными требованиями:

  • Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
  • Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
  • Гарантии отсутствия иного собственника.
  • Утвержденная стоимость инвестирования указанная числом и прописью.
  • Полные ФИО участников сделки или представителей от организаций.

В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр. лица).
  • Срок осуществления сделки и гарантии выполнения условия к указанной дате.
  • Компенсационная уплата в случае нарушения договоренностей.
  • Схема застройки, утвержденная архитектором.
  • Нотариальное удостоверение супруга (при необходимости).
  • Порядок исполнения договора.
  • Возможность изменения и расторжения соглашения.

Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа

Порядок покупки квартиры с возможностью выкупа напоминает процедуру купли-продажи собственности.

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

  1. Выбор компании-застройщика для инвестирования.
  2. Сбор необходимой документации.
  3. Нотариальное засвидетельствование покупки квартиры у застройщика. Оформление у нотариуса обезопасит от возникновения рисков при отказе от системы выкупа одной из сторон.
  4. Подписание документа о передаче доли собственности инвестору.
  5. Получение свидетельства о праве обладания квартирой. Одновременно осуществляется перевод денежных средств на счет строительной компании.
  6. Заключение договора о возможности обратного выкупа.
  7. В случае завершения сделки обратный выкуп производится в срок не более 100 дней, если другая дата не оговорена отдельно.
  8. По истечению срока выкупа и не выполнению возложенных соглашением обязательств, сделка может быть признана недействительной.

Список необходимых документов

  • Нотариально заверенные копии паспорта (для физического лица), выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).
  • Акт купли-продажи квартиры.
  • Соглашение о возможности обратного выкупа.
  • Удостоверяющий документ уплаты госпошлины за проведение сделки.
  • Нотариально удостоверенная копия разрешения от супруга (при необходимости).
  • Копии учредительных документов компании-застройщика.
  • Согласие банка при его участи.
  • Копия плана застройки.
  • Разрешение органов кадастра о выкупе земельного участка.

Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

Сделка с обратным выкупом не лишена и минусов. Существенные из них – многочисленные риски. Неприятность может возникнуть при падении цен и спроса на недвижимость, неожиданной смене или банкротстве строительной компании, отказе в выкупе доли собственности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Владимир. Были вложены инвестиционные средства в квартиру в еще недостроенной новостройке.

Компания застройщик обязалась произвести выкуп после окончания строительства. После завершения постройки компания отказалась производить выплату средств.

Мотивация была однозначна – притворность сделки. Имеет ли юридическую обоснованность такой ответ?

Ответ: Здравствуйте, Владимир. Да, согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ. Притворной сделкой признается договор, прикрывающий иной правоустанавливающий документ. В вашем случае таким документом является договор купли-продажи квартиры, который имеет юридическую обоснованность.

Пример по покупке квартиры с обратным выкупом

Год назад гражданин заключил сделку покупки квартиры с возможностью обратного выкупа. Инвестиционные средства перечислены на счет компании застройщика.

Согласно письменному соглашению по окончанию строительства квартира подлежала выкупу за установленную сумму плюс 4% прибыли за годовой оборот.

Срок погашения задолженности составлял 100 дней после установленной даты.

По истечении года строительство не было закончено, и решено было переждать. Вот здесь и подстерегал подводный камень. Ведь срок фактического предъявления к уплате денег продолжал идти. И по завершению строительства фактически был нарушен срок предъявления заявления об уплате денег. Теперь в выкупе было отказано, и квартира осталась за собственным пользованием.

Главное в заключение договора с возможностью выкупа — соблюсти установленные сроки со своей стороны. Тогда другая сторона будет виновата в нарушениях договора и станет виновной в соответствии ст. 165 п.2 ГК РФ.

Заключение

  1. Обратный выкуп недвижимости (sale-pay-back) является относительной новинкой в России. Поэтому процедура оформления должна быть тщательно проверена и соответствовать законодательству.
  2. Институт обратного выкупа в идеале должен приносить ощутимую прибыль инвестору.

    На данный момент эта отрасль динамично развивается на отечественном рынке недвижимости.

  3. Условия покупки недвижимости с выкупом должны предусматривать точные сроки исполнения, сумму сделки, обязанности и гарантии сторон.

  4. Договор обратного выкупа представляет собой совокупность акта купли-продажи и документа о возвращении кредита. Во избежание возникновения притворной сделки все операции должны быть рассмотрены в одном соглашении.

  5. В виду несовершенства отечественного законодательства инвестор идет на риск при заключении такой сделки. Только уверенность в прибыли и застрахованность от рисков должны мотивировать лицо для решения купить еще недостроенную квартиру.

Список законов

  • Статья 165 ГК РФ
  • Статья 170 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obratnyj-vykup-nedvizhimosti/

Обратный выкуп – принцип бумеранга?

Прямые выгоды обратного выкупа

Понятие обратного выкупа появилось на российском рынке недвижимости совсем недавно.

В общих чертах схема сделок с обратным выкупом (опция «sale-pay-back») выглядит так: в договоре купли-продажи прописывается пункт, согласно которому девелопер гарантированно обязуется выкупить у покупателя его квартиру через определённый промежуток времени. При этом сроки и стоимость выкупа застройщик определяет самостоятельно.

В ряде случаев покупателю гарантируется  получение определённого дохода, в  других случаях – выкуп по цене приобретения. В целом такого рода сделки выглядят как модные сейчас антикризисные предложения, поскольку покупателю гарантируется сохранность вложенных  денег, иногда ещё и с процентами. Однако у схемы обратного выкупа есть свои плюсы и минусы, о которых и пойдёт речь в этой статье.

«Sale-pay-back» по-русски

Впервые сделки с обратным выкупом недвижимости стали практиковаться в конце 2013 года, а сегодня программы обратного выкупа предлагают несколько компаний-застройщиков: «Новое Тушино», «Новое Измайлово-2», ФСК «Лидер», UP-кварталы «Сколковский».

Но говорить о широком распространении таких программ пока не приходится, ни в финансовом, ни в физическом выражении.

Участники рынка недвижимости склонны относиться к обратному выкупу скорее как к маркетинговому приёму, рекламной акции, направленной на активизацию продаж, и не считают «sale-pay-back» полноценным финансовым инструментом.

Такое отношение представляется по меньшей мере странным: для активизации продаж существует множество более простых путей. А обратный выкуп, как считают многие эксперты, выгоден для застройщиков как способ привлечения денежных средств дольщиков ещё на этапе строительства.

Время пришло

Так считает, к примеру,  Алексей Могила, руководитель российского представительства инвестиционной компании Rossmils Investments.

По его мнению, после известных событий (обвал рубля, повышение ключевой ставки рефинансирования) банковские депозиты потеряли большую долю своей привлекательности, и  у людей появилась на руках значительная масса денег.

Это выгодная ситуация для обратного выкупа – для инвестора это понятная схема, а для девелопера – своего рода аналог банковского кредита. В качестве примера можно рассматривать специальное предложение Rossmils, действовавшее в декабре 2014 года.

В жилом комплексе бизнес-класса предложение специальной цены для приобретения двух апартаментов (420 тыс. рублей за кв. метр) клиенту предполагалась схема обратного выкупа (по истечении трёх лет, с доходностью 8% годовых).

Как показывает зарубежный опыт, схемы обратного выкупа активизируются чаще всего как раз в условиях финансовой нестабильности в стране.

Правда, без специфических «кризисных» рисков не обходится и там: быстрые и недорогие деньги от обратного выкупа могут в дальнейшем обернуться серьёзными испытаниями для девелоперов, причём в прямо противоположных ситуациях: и в случае массового возврата квартир, и, наоборот – в случае массового их невозврата.

Тамошние девелоперы, чтобы хоть как-то обезопасить себя, стараются заложить в опцию минимальную стоимость. Однако для российских условий такой риск вряд ли можно считать серьёзным – говорить о массовости в данном случае просто не приходится.

Храните деньги в метрах!

Оформление сделок в разных компаниях происходит по-разному и зависит в первую очередь от   срока выкупа.

  Если предполагается выкуп квартиры до окончания строительства, то в договоре о долевом участии в строительстве стороны указывают, в течение промежутка времени за дольщиком сохраняется право расторжения договора.

  Застройщик при этом обязуется возвратить дольщику сумму превышения цены договора над количеством процентов, о котором стороны предварительно договаривались. Иногда в  условиях  возврата средств прописывается отдельным  пунктом выплата отступного.

В случае, когда обратный выкуп предусматривается после получения  квартиры в собственность, используется предварительный договор, согласно которому застройщик  обязуется заключать с дольщиком, после получения им квартиры, новый  договор купли-продажи квартиры, на заранее определённых условиях и по определённой цене.

Эксперты уверены – сделки с обратным выкупом представляют собой неплохой вариант для тех, кто предпочитает держать средства в условиях кризиса в квадратных метрах жилья, но не до конца уверен, что такие вложения  окажутся долгосрочными.

Хотя есть в этой схеме и своя «ложка дёгтя»: вложенные  средства покупатель в итоге получит обратно, возможно, и с процентами, если они предусмотрены договором, однако реальная стоимость полученных денег  по сравнению с моментом заключения сделки будет ниже.

Поэтому если выгода обратного выкупа для застройщика очевидна, то инвестору следует «семь раз отмерить», прежде чем заключать такого рода сделку.

Источник: https://superrielt.ru/articles/6456/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.